Что решил Верховный суд
Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по спорам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью. В документ включены 20 правовых позиций, выработанных по делам 2022–2025 годов, цель обзора — унифицировать подходы судов при разрешении споров о праве собственности на жильё.
Суд указал, что заявление продавца о том, что он действовал под влиянием мошенников или в заблуждении, не является безусловным основанием для признания сделки недействительной. При рассмотрении таких дел судам надлежит учитывать добросовестность покупателя и его возможность распознать обман, а также обеспечивать равный объём судебной защиты для обеих сторон.
Если договор признаётся недействительным, должен применяться механизм двусторонней реституции: каждая сторона обязана вернуть другой всё полученное по сделке. Кроме того, суды отметили, что заблуждение продавца относительно мотивов сделки само по себе не всегда является существенным основанием для отмены договора в соответствии со статьёй 178 Гражданского кодекса.
Дело, повлиявшее на практику
Пересмотр практики вызвало резонансное дело, в котором известная певица летом 2024 года продала пятикомнатную квартиру в Хамовниках за 112 млн рублей, а затем заявила, что стала жертвой телефонных мошенников и продала жильё под давлением. По её словам, полученные средства были переведены злоумышленникам.
Покупательница, приобрёвшая квартиру, обратилась в суд. На трёх инстанциях сделка была признана недействительной, квартира вернулась к прежней владелице, а покупательница осталась без жилья и без денег. В декабре 2025 года Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и оставил право собственности за покупательницей, подчеркнув необходимость защиты добросовестного приобретателя.
Что это значит для рынка недвижимости
Новое руководство верховной инстанции должно снизить юридическую неопределённость и предотвратить массовые попытки продавцов оспорить сделки, опираясь лишь на утверждение о мошенничестве или заблуждении. Для покупателей это означает более надёжную защиту прав при добросовестном приобретении жилья, для продавцов — необходимость более веских доказательств факта мошенничества или существенного заблуждения.
